Kliknutím zvětšítePokud jste si vzali hypotéku například před třemi lety, mohli jste počítat s výrazně odlišnými podmínkami než nyní. Neznamená to ale, že vše bylo výhodnější. Změny z posledních měsíců sice zkomplikovaly možnost získat novou hypotéku, zároveň ale usnadnily její refinancování.
Zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypotéky
Nejvýraznější a nejdiskutovanější změny přišly z České národní banky (ČNB). Zásadní je zejména omezení výše hypotéky na základě čistého příjmu žadatele. Ten je důležitý hned ve dvou ohledech, které jsou skryté pod anglickými zkratkami DTI (debt to income) a DSTI (debt service to income).
První z nich udává celkové zadlužení žadatele v poměru k jeho čistému ročnímu příjmu. „Od 1. října 2018 je jeho horní hranice ve výši devět,“ oznámil loni v červnu ředitel komunikace centrální banky Marek Zeman.
Hodnota veškerých dluhů, včetně hypotéky a dalších úvěrů, tak může být maximálně devětkrát vyšší než čistý roční příjem žadatele. Výši poskytnuté hypotéky tím pádem ovlivní nejen jeho příjem, ale také závazky.
Druhý pojem určuje výši měsíčních splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu. „Horní limit ukazatele DSTI je 45 procent,“ uvedl před rokem Zeman.
Znamená to, že výše splátek nesmí přesáhnout 45 procent čistého příjmu žadatele. Opět se počítají jak splátky hypotéky, tak dalších úvěrů.
ČNB tím navázala na svůj předchozí krok, kdy omezila počet hypoték pokrývajících víc než 80 procent ceny nemovitosti. Banky sice i dál mohou poskytovat až 90 procent hypotéky, podle doporučení ČNB je ale jejich počet omezený. A úroková sazba bývá vyšší.
Centrální banka chce pomocí těchto opatření lépe chránit dlužníky. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ vysvětlil postoj banky její guvernér Jiří Rusnok.
V praxi to znamená, že většina žadatelů musí mít předem naspořeno alespoň 20 procent z hodnoty nemovitosti. A to bez započtení 4procentní daně z nabytí nemovitosti.
Úroková sazba hypotéky klesla
Tento postup ČNB se záhy projevil na hypotečním trhu – počet nových hypoték výrazně klesl. Podle statistik v prvním letošním čtvrtletí banky sjednaly 16 389 nových hypoték. To je o téměř 8 000 méně než ve stejném období minulého roku. A jejich celková hodnota klesla o 15 miliard korun.
V první čtvrtině roku na to některé banky zareagovaly snížením úrokové sazby. Průměrný úrok tak v březnu klesl o devět setin procentního bodu na 2,90 procenta. V dubnu pak ve zlevňování pokračovali i další poskytovatelé.
Jenže vzápětí přišlo zvýšení úrokových sazeb ČNB, a to o 0,25 procentního bodu.
Zatím se to sice na výši hypotečních úroků neprojevilo, podle analytiků se ale dá čekat, že úrokové sazby opět mírně vzrostou. Stabilizovat by se měly okolo tří procent.
Splacení hypotéky bez zbytečných poplatků
Jednu pozitivní změnu ČNB žadatelům o hypotéky v uplynulých měsících přece jen přinesla. A také lidem, kteří už hypotéku mají. Nakázala bankám zrušit zbytečné poplatky za předčasné splacení hypotéky.
„Příkladem je provize vyplacená poskytovatelem zprostředkovateli za to, že spotřebitelský úvěr na bydlení zprostředkoval. A nákladem, který vznikl v souvislosti s předčasným splacením, není ani snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení úvěru, ani jeho úrokové náklady z dluhů,“ upozornila v březnu mluvčí ČNB Markéta Fišerová.
Do té doby si přitom banky tyto náklady do poplatků účtovaly. Centrální banka však ve svém březnovém vyjádření jasně stanovila, že do nich mohou zahrnout jen nutné náklady, které jsou s předčasným splacením hypotéky spojené.
„Za ‚účelně vynaložené náklady‘ můžeme považovat takzvané věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná. Jsou to zejména administrativní náklady poskytovatele,“ dodala Fišerová.
Řada bank tak musí poplatky upravit. Předčasné splacení hypotéky díky tomu bude pro klienty levnější než dosud.
Ministerstvo chce mírnější podmínky pro žadatele do 36 let
Už nyní je na obzoru i další změna v poskytování hypoték. Ministerstvo financí chce zmírnit podmínky pro žadatele, kterým ještě nebylo 36 let.
Připravilo návrh, který dává ČNB pravomoc určit horní hranici některých úvěrových ukazatelů. Jsou mezi nimi například hodnota půjčky vůči ceně nemovitosti, DTI a DSTI. Zatím mají pokyny centrální banky jen formu doporučení. I když většina bank se jimi řídí.
Součástí ministerského návrhu je ustanovení, podle kterého by pro lidi do 36 let byly limity měkčí. LTV (loan to value), tedy výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti, by v jejich případě byla vyšší o 10 procentních bodů, DSTI o 5 procentních bodů a DTI o jednoroční násobek čistých příjmů.
Dosáhnout na první hypotéku by tak pro nové žadatele mělo být výrazně jednodušší než dosud.
Rozdíly mezi bankami vzrostly
Správný výběr hypotéky však bude i nadále klíčový. Tím spíš, že v posledních měsících rozdíly mezi úrokovými sazbami jednotlivých bank výrazně rostly. Zatímco některé přistoupily ke zlevňování, jiné naopak úroky zvýšily. V současnosti se tak úroky liší i o víc než jeden procentní bod.
Znamená to, že pokud špatně vyberete, můžete u třímilionové hypotéky zaplatit každý měsíc i tisíc korun navíc. Abyste tomu předešli, vyplatí se využít hypoteční kalkulačku. Pomůže vám najít nejvýhodnější hypotéku přesně podle podmínek, jaké zadáte. Ať už je to výše hypotéky, délka splácení nebo například doba fixace.
5
Čtenář reportér
Kondice
Dům a zahrada
Kafe
iReceptář
TN.cz
